主城区一家独大之后,环郑价值洼地坑多

不知不觉，已经过半，年中以来，郑州又是开启四环时代，又是准备迎接双号牌时代，算是给下半年开了个好头。

下半年，郑州房地产市场怎么走？

据不完全统计，郑州主城区目前尚未开盘的新盘就有十多个，如此多的新项目在主城集中涌现甚是少见，主城楼市下半年或将迎来一股小爆发。

旧改时代，主城蝶变厚积薄发终于迎来高光时刻是时势使然，于此相对应的是，曾经火热一时的各个环郑片区就有点不淡定了，从绿博片区到荥阳片区，从平原新区到南龙湖乃至港区，家家都有一本难念的经，毕竟，在楼市下半场，分化愈演愈烈，普涨不太现实，取而代之的是此消彼长。

那么，主城“一家独大”之后，环郑片区还能买么？又该怎么买呢？

从投资的角度而言，追涨大多时候并不是好的选择，主城区虽然抗跌，但价格也不美丽，相反，经过长时间的调整，超跌的价值股可能反而是建仓的好时机，只是，你需要一双慧眼，还有果敢的判断，这就是投资界的“反向操作”。

本文通过对绿博片区、荥阳片区、平原新区、南龙湖、港区不同维度的对比，希望能给您提供一些置业参考。

壹丨小岳岳为什么在港区买房了？

前几天，很多人的朋友圈都刷屏了，小岳岳在港区某项目买房了。

很多朋友不禁要问，他为什么在港区买呢？是看中港区未来的成长空间？还是看重港区“上天入地”的交通环境？看到这样的消息，很多人都难免意淫一波。

是的，每个人买房的需求都不一样，自然选择就不一样。

总体上而言，港区作为国家级战略，框架底子在那儿摆着——

全国唯一一个拥有航空、高铁、地铁、城铁、普铁、高速公路与快速路等多种交通方式的立体综合交通枢纽。区域有着中部地区最大的空中中转站郑州国际机场，是郑卢空中丝路的桥头堡；拥有在建的高铁南站，是郑州米字形高铁的核心中转站。拥有全国面积第四，中西部第一大的郑州新国际会展中心，是河南省A类重点项目；还有中原城市群唯一的一个领事馆区·····

▲郑州航空港领事馆片区规划面积11.97平方公里

航空港区规划面积平方公里，规划人口万人。定位于国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极，就像是上海虹桥、杭州萧山，甚至比这些知名的航空交通枢纽定位都要高。

其实，最早在港区买房的第一波人早已经翻倍了，只是过去几年如果不趁热出货，现在想要套现就有点难了些。

这也是现在港区面临的最大的问题。

那么，港区现在能买吗？对于很多地市客户来说，这里仍旧是不错的选择，毕竟，这里图的就是未来的成长性，而地市的客户也不用过多的考虑工作单位等地缘性因素，至少，这里有机场有高铁托着，找一个靠谱的开发商不会差到哪里去，你看，人家小岳岳已经买了，谁叫人家不差钱呢。

贰丨南龙湖挣扎的日子快熬到头了吗？

紧邻港区的南龙湖，还紧邻管南这个热点区域，但过去两年并没有蹭来多少热度，相反，走了不少下坡路。曾经的地王三连拍，一个比一个难过，宝宝心里苦，只是宝宝不想说。

作为距离主城区最近、最早通地铁的环郑片区，南龙湖成名最早，贵为郑州的南大学城，距离郑州火车站12公里，距离郑州新郑国际机场15公里，总面积为97平方公里，镇区面积19平方公里。

南龙湖曾经定位宜居教育园区，被誉为郑州的后花园，围绕各个高校，龙泊圣地、林溪湾等别墅区也曾经风光一时，只是后来一些基础教育资源并没有按照预想中的落地，取而代之的却是华南城等物流产业，虽然南龙湖有了产业支撑又有对应的教育资源，但却与原有的定位渐去渐远。

▲南龙湖林立的高校，成就了其“宜居教育城”的定位

好消息是，挣扎的南龙湖可能快熬到头了！

去年，东三环南延通车已经给南龙湖送来了一杯水解渴。

今年，四环高架已经大部分通车了，只是地面还没通，南四环金岱路-经南八路段4公里内机场高速互通立交为移交工程，开工时间较晚，且与高速、铁路等单位协调任务重，暂不具备开通条件。等到今年年底，包括地面道路在内四环全线全部通车，将极大缓解郑新快速路的交通条件。

▲紫荆山南路打通后，将直接连接龙湖镇祥云路

此外，紫荆山南路也在加班加点赶工，正在打通“最后一公里”，届时，南龙湖的交通条件将得到极大改观，挣扎的南龙湖会舒服很多，再加上曾经的地王们在品质改善上的努力，南龙湖有机会迎来新的蜕变。

叁丨绿博片区会“由绿翻红”吗？

绿博定位很高，但盘子太大，奈何又没有港区的国家战略加持，所以，这里只能算是东区外延的外延，毕竟，中间隔了一个白沙。

从曾经的中牟文创园到现在的郑州国际文化创意产业园，绿博片区要打造中原地区文化集聚区和先行实验区，定位很靠前，这也是为何这里曾经火红一时的原因。

从曾经的名门紫园、普罗理想国、万科兰乔圣菲、康桥香溪郡接连入市，到后来融创、碧桂园、永威、金科、雅居乐等知名房企扎堆亮相，绿博楼市已进入规模开发阶段，但并没有迎来真正的巅峰时刻。

▲郑州国际文化创意产业园（即绿博片区）分区规划

随着电影小镇开园、贾鲁河景观水系成形、牟山湿地公园开放，绿博片区后期仍不乏亮点。

那么，绿博现在能买吗？

不看好绿博的人，会大呼“休想骗我出三环”，看好绿博的人，心想“郑州向东发展的趋势不会变，未来的绿博仍值得期待”。

绿博也有两面性，也许现在无法定论，但有一点可以明确，左右绿博价值的绝不仅仅是区域，更是时间。

可以明确的是，相比于价格最高点，这里已经有了差不多30%左右的杀跌。

这样的价格到底了吗？没有人知道市场真正的底部在哪里，但作为相对底部，特别是相对稳定的楼市来说，30%的杀跌已经足够安全了。

毕竟，这里仍旧是一个很干净很纯粹的片区，除了与东区之间的红绿灯有点多，确实很宜居。如果您在东区工作，这里仍旧是一个不错的洗尘归家的灵魂之所。

肆丨平原新区会站上黄河战略的风口吗？

和绿博一样，适合在东区工作的朋友买房的环郑片区还有平原新区，过去两年，这里也差不多有30%左右的差价。

很多人对平原新区有偏见，大多数是因为这里不属于郑州。

一纸户口真的重要吗？

多数情况下，这只是心理因素。

客观而言，这里比绿博更便宜，去东区更快，这就是平原新区的价值。

▲从平原新区郑新大道到郑东新区金水东路，开车只要约20分钟

近年来，平原新区也布局了很多文旅大项目，从同盟古镇袁家村到中原融创文旅城，这里和绿博越来越像了！

为什么？有很多方面的原因，其中有一点，就是“黄河战略”。

所谓黄河战略，就是黄河流域生态保护与高质量发展，如何在高质量发展的同时兼具生态保护，文旅是最好的抓手。

▲以冰雪体育为核心的中原融创文旅城（效果图）

从这一点你就能看到，平原新区也在紧抓机遇促发展，平原新区也在转变，这里很多楼盘开发逐步深入，配套也在逐步完善，最近又签约了一批大学，综合各方面来看，这里有规划有环境，也有产业支撑，有政策支持，还有不错的品牌与性价比，作为在东区工作的第二居所或者是改善来说，也是不错的选择。

伍丨荥阳会扛起西美的大旗吗？

相比于前边几个片区，荥阳可能是最低调的片区。

港区属于国家战略，绿博、平原新区都有东区带动，南龙湖也有人气支撑，荥阳还主要依赖地缘客户，还有分享西郊的客户外溢红利。

或许，这就是低调的美。

按照郑州城市功能布局提出的最新发展思路，“东强”、“西美”、“南动”、“北静”、“中优”、“外联”，最吸引人的恰恰就是“西美”。

郑西如何美起来？郑州西美战略的实施，将依托高新区、统筹荥阳市、上街区等，将西部建成城市的生态屏障，让美丽人居、美丽生态、美丽经济成为西部特征，其中，荥阳片区在其中占据着重要位置。

▲位于荥阳宜居健康城的生命谷市政公园

荥阳与中牟作为东西两翼，各有优略，中牟与郑州四环主城区中间隔了一个白沙，荥阳与郑州四环主城区中间隔了一个中原新区。

荥阳相比中牟更成熟，而中牟特别是绿博片区定位更加清晰。中牟有绿博板块有，大孟镇板块，有雁鸣湖板块。荥阳也分为荥阳东，荥阳老城区，还有荥阳西部片区。

相比而言，荥阳东更加靠近郑州主城区，特别是地铁10号线沿线，对郑州的客户来说也有很强的吸引力。荥阳老城区主打的是醇熟配套，而荥阳西板块又是健康养生概念，相当于对标雁鸣湖。

▲地铁10号线郑州西站站点主体完工。图片来源：荥阳身边事

这就是比翼双飞的魅力。

和楼市布局类似，这里的市场环境也和中牟面临的情况类似，当绿博片区还在深度调整，荥阳片区也难以独善其身。未来郑西如何美起来，荥阳可以说任重道远，道阻且长。

陆丨结语

房住不炒时代，买房仍旧是一场投资。

主城区“一家独大”之后，环郑片区再度沦为价值洼地，是谓洼地，坑多，机会也多！

至于如何选择，每个人的诉求不同，自然选择也风格迥异。

从绿博片区到荥阳片区，从平原新区到南龙湖乃至港区，他们之间没有座次，有的只是方位不同，定位不同，品味也不同，就看你的口味了。

长远来看，城市扩容是大势所趋，郑州建设国家中心城市，未来目标要容纳万人口，无论是撤县设区，郑州大都市区，亦或是中原城市群，未来环郑片区自然也扮演着各自的角色，拥有自己完全不同的生活。

有人选择往人多的地方挤，而有人偏偏喜欢到风景独特的地方，放长线钓大鱼。

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